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Um dos maiores desafios na hora de comprar ou vender um imóvel é saber com precisão o valor do bem. Diversos fatores impactam a formação de preço, como características do imóvel, localização, tendências de mercado e até mesmo componentes emocionais, o que gera incertezas em quem está disposto a fazer negócio. A Loft, startup do setor imobiliário que iniciou em agosto as operações em Belo Horizonte, conta com uma ajuda exclusiva para solucionar essa questão. Trata-se de ROBSON, nome dado à tecnologia de precificação que usa inteligência artificial e machine learning para avaliar milhares de dados de transações reais, bem como atributos construtivos e geográficos do imóvel.
Uma das bases de análise da plataforma são documentos públicos do mercado imobiliário: registros de matrículas em cartórios e do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), dados que fornecem ao algoritmo um lastro baseado em negociações verdadeiras e efetivadas. Na capital mineira, a Loft usa informações do ITBI nessa primeira fase de implantação. Tendo em conta Belo Horizonte, São Paulo e Rio de Janeiro, a ferramenta considera mais de 250 mil imóveis que registraram alguma transação nos últimos 10 anos.
ROBSON também é alimentado com informações sobre anúncios e transações ocorridas dentro da plataforma, além de anúncios coletados em fontes externas. Um diferencial da Loft na comparação com outros marketplaces imobiliários é que estes se valem apenas dos preços anunciados para desenvolver a precificação. Isso gera distorções, pois, na maioria das vezes, o proprietário pede um valor maior do que o praticado pelo mercado.
“Uma das primeiras missões da Loft foi precificar bem os imóveis. É muito comum que as pessoas não saibam com certeza quanto vale o imóvel. As referências de mercado são superficiais e há muita pesquisa informal, seja com um vizinho, com um porteiro. Além disso, o que aparece nos classificados é o preço pedido, que não reflete exatamente os valores praticados naquela região”, explica Bruno Raposo, Diretor Geral de Operações da Loft.
O sistema de precificação mais acurado garante que o comprador tenha a referência do valor de mercado do bem, ao passo que diminui o tempo necessário para a venda, beneficiando a outra ponta do negócio. Em média, a plataforma da Loft reduz de um ano para 4 meses o tempo necessário para que um negócio seja fechado.
Variáveis Funcionais e Qualitativas
No componente de formação de preço da tecnologia entram também as características do imóvel, divididas entre informações funcionais e qualitativas. Metragem, número de cômodos, número de suítes e vagas de garagem, dentre outros, integram o grupo de dados funcionais. São consideradas informações qualitativas o material usado no piso e revestimento de paredes, bancadas, especificações de janelas e portas, presença de ar-condicionado, dentre outros.
O condomínio é um fator importante na precificação. Também divididas entre funcionais e qualitativas, as informações analisadas tratam de área útil, área construída, presença de equipamentos com piscina e playground, número de andares, conservação da fachada, recuo e até mesmo a vista que o prédio oferece.
Variáveis Geográficas
Quanto vale morar em uma região atendida por escolas e equipamentos de saúde? Como avaliar o impacto que uma quadra com comércio variado tem sobre o valor do imóvel? ROBSON trabalha também sobre essas questões ao analisar as chamadas variáveis geográficas.
Presença de metrô, escolas, hospitais e postos de saúde, comércio e opções de entretenimento são levadas em conta na precificação. A inteligência artificial é abastecida com informações precisas e sabe, por exemplo, quantas vagas de ensino fundamental são disponibilizadas em uma determinada região, o que é levado em conta na sugestão de precificação. São dados de caráter público que precisam ser reunidos e tratados de forma inteligente.
A Loft tem um time voltado exclusivamente para cuidar dessas informações, cuja missão é garantir a correção, a atualização e a segurança dos dados que abastecem a plataforma.
Anúncios Mais Eficientes
Outra inovação implantada pela Loft é eliminar anúncios duplicados na plataforma. É comum, ao navegar por marketplaces imobiliários, se deparar com o mesmo imóvel diversas vezes em uma busca. No sistema da startup, cada apartamento ou casa cadastrados adquire um “CPF”, o que o torna único. Essa característica melhora a experiência do usuário.
A tecnologia também é capaz de fornecer dicas para aprimorar o desempenho de um anúncio. Ele seleciona as melhores fotos e sugere a descrição mais eficiente do imóvel, por exemplo, com base nos dados extraídos da própria plataforma. Um painel de controle disponibiliza diversos insights para o anunciante.
“Nossa tecnologia é exclusiva no Brasil vem sendo desenvolvida desde 2018. Este é um processo contínuo, estamos sempre aprendendo e melhorando a plataforma da Loft. Procuramos oferecer ao usuário a melhor experiência de compra e venda, o que só conseguimos com investimento em inteligência artificial e machine learning. O proprietário quer vender com mais agilidade e o comprador quer pagar o melhor preço. Trabalhamos nas duas pontas”, explica Bruno Raposo.
Operação em Belo Horizonte
Com um investimento inicial de R$ 50 milhões, a Loft, uma das maiores startups do mundo no setor imobiliário, iniciou em 23 de agosto as operações em Belo Horizonte. A meta é movimentar R$ 25 milhões em negócios até o final de 2021 na plataforma. Mais de 300 apartamentos já integram o portfólio, sendo que o objetivo é chegar a 1,5 mil até o final do ano.
Com sede na Savassi, a Loft chega ao seu terceiro mercado no país, depois de São Paulo e Rio de Janeiro. A startup, hoje avaliada em US$ 2,9 bilhões, se estabelece na capital com foco inicial em sete bairros da região Centro-Sul: Boa Viagem, Funcionários, Lourdes, Santo Agostinho, Santo Antônio, São Pedro e Savassi.
Pela plataforma, disponível via aplicativo e site, o usuário pode percorrer toda jornada de compra e venda digitalmente, da visita virtual à unidade até a assinatura do contrato e registro em cartório, algo que se tornou tendência internacionalmente. No entanto, a Loft também conta com o suporte de parceiros como corretores e um time de especialistas do setor. A ideia é atender tanto o “nativo digital” quanto a parcela de público que não abre mão da interação pessoal.
Por que ROBSON?
O nome escolhido para batizar a tecnologia da Loft tem como pano de fundo três motivadores. O primeiro: ROBSON é o nome do gato de um dos colaboradores da startup e o pet acabou se tornando a mascote do modelo. Além disso, ROBSON é uma sigla para um modelo ROBuSto e ONipresente, pensado para calcular os preços mais corretos para todas as cidades onde a Loft opera.
Por fim, trata-se também de uma homenagem a Robinson Crusoé, personagem do escritor Daniel Defoe que viveu 28 anos em uma ilha tropical isolada, após um naufrágio. O modelo adotado pela Loft é desafiador, longevo e resiliente, sobressaindo-se ante outras soluções testadas pela empresa.
Mais sobre a Loft
Fundada em 2018 por Florian Hagenbuch e Mate Pencz, a Loft é uma startup que facilita a compra de apartamentos por meio de uma experiência digital e com preços e informações verificados. A empresa anunciou, em março de 2021, a captação de US$ 425 milhões, e, em abril, um adicional de US$ 100 milhões, na sua quarta série de arrecadação de investimentos, a Série D – o maior aporte já recebido por uma startup brasileira. Hoje, a Loft é uma das maiores plataformas de compra e venda de apartamentos residenciais do mundo.
A Loft oferece uma experiência diferenciada para quem quer comprar e vender imóveis, a partir de um processo totalmente digital. O cliente pode fazer a visita virtual, com visão 360º dos apartamentos desejados, assinar documentos, o contrato (CCV) e até mesmo a escritura de forma virtual.
O processo de digitalização é usado diretamente pelos clientes que acessam o site e por mais de 30 mil corretores parceiros em Belo Horizonte, São Paulo e Rio de Janeiro. A plataforma é integrada com a solução de financiamento imobiliário da Loft, lançada pela empresa em janeiro de 2020, e que apoia clientes na obtenção da melhor solução de financiamento para a compra de imóveis – originando R$ 2 bilhões por ano em crédito imobiliário.
A proptech adquiriu em julho de 2021 a Credipago, líder do mercado de aluguel sem fiador, com mais de 123 mil contratos que resultam em cerca de R$ 40 bilhões em ativos sob gestão. A startup tem mais de 16.000 imobiliárias como clientes em mais de 500 cidades.
A empresa é apoiada por alguns dos mais importantes investidores globais, incluindo Andreessen Horowitz, CPPIB, D1 Capital, DST, Monashees, QED Investors e Vulcan Capital. Antes desta série D, a Loft já havia levantado mais de US$ 275 milhões nas rodadas de equity, além de mais de R$ 900 milhões por meio de fundos imobiliários.
A Loft tem disponíveis atualmente na sua plataforma mais de 25 mil apartamentos ativos à venda em Belo Horizonte, São Paulo e no Rio de Janeiro, distribuídos por mais de 139 bairros nas três cidades. A empresa gera mais de 18 mil oportunidades de trabalho e renda diretos e indiretos na construção civil.
Para mais informações, visite: https://www.loft.com.br
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